随着核心城市步入存量时代,城市建设总体思路也开始转变为存量提升改造。存量资产如何改造、运营,实现商业价值更大化,成为商业地产参与者探索的焦点。

当下,以资管手段盘活资产,实现存量焕新成为商业地产运作的重要方式,资管机构的优势凸显——其能在风险可控的情况下获得合理收益,且投资方式灵活。

存量时代下,商业资产的收并购热度也在持续走高。资管机构可以通过收购方式,获取较为优质的零售类、商办类等项目。年内,国内商办交易市场非常活跃。和谐健康保险90.6亿元收购北京SK大厦,主要通过收购项目公司的方式将股权完整交割,创下单体写字楼项目最大交易。

而平安人寿斥330亿收购凯德集团旗下6个来福士广场资产包,其中写字楼部分体量较大,且价值不菲。据观点指数统计,出售予平安的来福士项目写字楼部分面积约41万平方米。

上述两宗交易的主角均为险资。随着国内保险行业的保费收入以较快速度增长,保险企业的资产管理和资产配置需求也在不断增长,投资布局上倾向于选择优质商业地产项目,特别是一线城市核心区的稳定收益物业。

资产的买卖,是资本市场逐利的手段,也是商业资产价值释放的渠道,从中反映出商业地产资产稳健,交易流动性较强、租金水平稳定等优势,吸引越来越多的投资者入局。

在投资选择上,运营良好、现金流稳定的资产无疑是最为理想的选择。这类项目一般处于城市核心位置,租户质量高并有长期稳定的租约,资产持有带来的风险很小,但由于投入成本不低,主要收益来源于租金收入和资产升值,因此收益相对不高。

目前受到投资机构尤其是外资机构青睐的资产主要为增值型资产。这类资产一般处于较好的区位,但由于缺乏高效的运营管理,或装修设计陈旧跟不上时代发展,租金和出租率都偏低。不少具备较强资管运营能力的机构,通过收购该类资产进行改造、管理、升值,发挥能力的同时也获得了可观的回报。

存量机遇与挑战下,资管运作方式具有广阔未来。当下商业地产的需求持续存在,租金尚未到达高位,交易过程中议价空间较大,是入手的好时机。与此同时,国内公募REITS的成功发行,也使得不少投资者对长租公寓、商办类资产纳入公募REITs有所期待。

11月2-3日,2021观点商业年会将在上海举办,届时将有一场以“资管时代的存量新途”为题的存量峰会,会议将邀请来自全国各地的金融机构、企业以及专家学者共同参与,其中将围绕存量破局、收并购价值取向、底层资产估值等进行讨论,为从业者们提供更多借鉴与经验。

2021观点商业年会 · 议程安排

11.2 上午

主题峰会:资管时代的存量新途

第一环节  存量洞察 资产投融窗口

第二环节  价值释放 资管新路径

第三环节  资本回响 资管价值长路

11.2 中午

午餐分享会(受邀参与)

11.2 下午

商业年会 主题:商业革新 未来的机会

第一环节  开幕聚焦:转变与革新

第二环节  模式新维度

第三环节  创新的浪潮

11.2 下午

《表现力指数·2021年度商业地产表现报告》权威发布

11.2 晚上

表现力指数·2021年度商业地产表现发布仪式

11.2 晚上

2021观点商业年会招待晚宴

11.3 全天

2021企业课堂

走进恒基 · 旭辉天地&前滩太古里

*具体日程安排以现场流程为准