8月18日,雅居乐发布了中期业绩报告并于同期召开了线上业绩发布会。在具体业绩指标上,除关注上半年过半的销售目标完成率,大多数人的视线都盯在雅居乐毛利同比下降上。雅居乐方面对此也并未过多掩饰,主动把毛利下降放在了业绩公告显眼的位置。针对毛利下降的原因,其管理层回应称,“主要由于毛利率较高的项目所占比重有所下降,单位土地成本较高的项目所占百分比增加”。

毛利问题之外,雅居乐的管理层也罕见向外界透露“以销定产”的声音。在楼市下行的大环境下,雅居乐的“以销定产”又释放了什么样的信号?业内人士指出,一方面受制于融资压力,另一方面也受制于土地获取难度系数增加,“以销定产”也有了合理的“生存”空间。按照理想状态,如果房企普遍采用这种策略,讲究“收支”均衡,这还会进一步促进房价趋于稳。

房企首个“以销定产”声音

2021年上半年,雅居乐预售金额合计为753.3亿元,同比增长36.7%;累计预售建筑面积484.8万方米,同比增长19.7%;预售均价15539元/方米,同比增长14.2%。在售项目为215个,其中包括20个全新项目。

在年初的年报业绩发布会上,雅居乐管理层曾表示,“2021年,雅居乐销售目标为1500亿元”。上半年,雅居乐顺利完成全年预售金额目标的50.2%。

“公司有信心完成今年1500亿的销售目标。”在此次的业绩发布会上,雅居乐集团副总裁潘智勇直言,无论市场变化如何,年初制定的销售计划都将会顺利执行,不会有所调整。但记者注意到,雅居乐在此次业绩会上却“更新”了2021年开发计划。

据雅居乐集团副总裁王海洋介绍,2021年全年雅居乐预计开发面积2676万方米,其中新开工面积为808万方米,竣工面积为870万方米,较去年增长21.7%。

“更新”后的开发计划中,新开工面积较年初减少了约60万方米。对此,王海洋回应称,新开工面积会随市场变化进行动态调整,雅居乐坚持“以销定产”的推盘节奏。

这应该是第一次有房企在业绩会上明确提出“以销定产”。

在楼市下行的大趋势下,雅居乐的“以销定产”也似乎来得恰如其分。

记者注意到,与新开工“以销定产”的节奏一样,雅居乐在拿地方面也更讲究区域“安全”,上半年其新增土储多集中在核心城市群,但不可避免价格要更贵一些。

2021年上半年,雅居乐通过招拍挂、勾地及股权收购等方式,新增22个优质项目,持续深耕粤港澳大湾区和长三角区域。新增预计总建筑面积为304.3万方米,总土地金额为216.35亿元,对应楼面地价为每方米7109元。

与去年同期相比,雅居乐新增土储面积有所下降,且拿地价格成倍增长。2020年上半年,雅居乐共新增项目20个,新增预计总建筑面积为375万方米,总土地金额为139亿元,对应楼面地价仅为每方米3718元。

“以销定投”也存在操作可能

以销定产,涉及了开发商投资、拿地、开工等诸多环节,如此明确提出来释放了怎样的信号?

同策研究院资深分析师肖云祥称,土地在出让时就会有开发周期的规定,“以销定产”只不过是“前松后紧”还是“前紧后松”的问题,需要统筹规划。当前市场下行、融资收紧,对于房企而言以销定产在降低成本的同时,也能够控制自身的风险,企业可根据自身的情况选择是否采用该策略。

“实际上房地产行业‘以销定产’的方式此前就有过,只不过不公开,主要是在市场压力较大的情况下,以收定支的做法。”肖云祥称,“以销定产”的策略,还会影响到投资策略,因此“以销定投”也存在操作可能。新的市场形势下,房企纷纷筑牢“安全”护城河,回归到稳健策略,房地产开发也开始出现“两极反转”。

地产分析师严跃进则表示,“以销定产”也还是一个理想模式,销售市场行情变化多端,若是企业经营围绕此类销售的预测进行产品开发,那么往往会比较被动。因为销售数据变化很快,但要据此形成供应数据,则是需要时间的。而当供应量上来后,可能市场本身又开始降温了。类似工作甚至会影响销售和投资节奏。

“类似模式至少在行业中是需要推敲和商榷的。”严跃进指出,“以销定产”也有其合理的方面,即要关注购房市场的需求变化。所以研究需求更透彻,那么产品供应等方面会更有精准度。从这个角度看,研究后续住房市场的消费新动向和规模,能够精准进行产品投放,减少去库存的压力。

站在房企角度,“以销定产”模式下,也要防范营销人员和投资人员拖沓工作的现象,因为这样的话,可能大家把业绩不好归咎于外部行情差等原因。一定程度上可能会影响到销售进度,这样也会造成业绩目标完成面临压力。

核心还是现金流稳定

“依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由金融红利时代步入‘管理红利时代’面对管理红利时代的淘汰赛,继续领先领跑、数一数二,依然是我们不变的追求。”

万科的行业“领袖”精神,让各大房企在接受“白银时代”的同时,也纷纷开始向管理要红利。“管理红利的核心是什么?说来也简单,无非就是维护好企业的‘收支’而已。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出,未来房地产行业的变化,只能在“收支”方面做文章,以“收支”来定成败。要么收入大于支出,要么支出小于收入,其核心就是要保持现金流的稳定。

据统计,截至今年7月,2021年全国房地产市场累计调控超过320次,其中,中央各部门的调控政策高达46次,2020年同期只有30次左右。调控频率之高、波及范围之广,远超于去年同期。

房地产行业正在挤“泡沫”,各大房企也感受到寒意,拿地策略、融资策略均出现明显变化。

恰如雅居乐的打法,各大房企也多聚焦热点区域和热点城市,意在降低未来销售风险。贝壳研究院数据显示,从历年TOP50房企取地情况来看,2021年上半年住宅用地取地规划建面低于2018年以来历年同期水,同比2020年上半年下降18个百分点,下降幅度高于全国水,但成交金额同比历年同期达到最高值,比2020年同期增长9%。

谢逸枫称,一方面受制于融资压力,另一方面也受制于土地获取难度系数增加,“以销定产”也有了合理的“生存”空间。按照理想状态,如果房企普遍采用这种策略,讲究“收支”均衡,这还会进一步促进房价趋于稳。

房企“三线四档”、银行金融机构“两集中”以及土地市场集中供地,去年下半年以来多次对房地产市场的管理政策,正在加速房地产行业变革的步伐。2021年1-7月,房企境内外债券融资累计约6428亿元,较2020年同比下降13%,累计增速达2018年后低点。(记者卢扬王寅浩)