物业热潮仍在延续，近期不少上市物业公司发布了过去一年的业绩。3月24日，金科智慧服务集团股份有限公司也公布了上市以来的首份年报。

数据显示，2020年，金科服务实现收入约33.59亿元，较2019年同期增加44.3%，毛利约为9.97亿元，同比增长约56.9%，全年实现净利润约6.33亿元，同比增长69.1%，全年实现归属母公司净利约为6.18亿元，较上年同期增长约68.5%。

期内，毛利率较2019年提升2.4个百分点，达到29.7%，而观点指数预测的2020年TOP50企业平均毛利率为27.62%，因此其在行业属于较高水平。其中物业管理服务毛利率约26.3%，较上年同比增长4.6个百分点。净利率持续提升至18.9%，较上年同期增长2.8个百分点。

具体业务来看，物业管理服务、非业主增值服务、智慧科技服务毛利率都有一定增长。

与此同时，资本市场给头部物管公司的估值都较高，部分企业的估值已超母公司。截至3月26日，金科服务每股报72.1港元，总市值超过母公司金科股份，目前超470亿港元。

未来，金科服务如何实现规模扩张，并保持较高的盈利水平，成为外界关注的重点。

规模增长之问

据一位参加了金科服务投资者会的投资者透露，管理层在会上重复强调了“5年10倍收入增长的发展目标”。而对物企而言，营收规模与在管面积规模关系密切。

报告期内，金科服务布局25个省市、152个城市，在管面积共计约1.56亿平方米，其中独立第三方占比48.6%;合约面积共计约2.77亿平方米，独立第三方占比56.3%。

具体区域上，报告期内，其在西南区域新增合约管理面积为1386万平方米，累计合约管理面积为8382万平方米。如将区域在管面积按比例划分，金科服务的目前在管面积中，50%来自西南区域，20%左右来自华东、华南区域，20%左右来自华中区域。

西南地区依然是金科服务的大本营，其在管面积增长目前仍大部分依赖西南地区的增长。虽然在西南地区的优势得以体现，但如想长远发展需要积极发展其他区域。

此外，在资本市场成功上市后，企业还需要展现良好的成长性。这方面，物企主要被关注的点是较为依赖母公司。行业内像碧桂园服务、恒大物业等“规模型”物企，也都在加大市场外拓力度。

而作为上市物业股中体量较大的企业，2020年金科服务合约面积增速为11.5%，正在加速实现规模增长。

在未来发展上，据投资者援引金科服务管理层说法是，金科服务2021年的在管面积将有不少于8000万平方米的增长，2022、2023年每年的在管面积的增长不低于1亿平方米。未来的规模增长主要来自于三方面，分别为母公司交付、外拓和收并购。

其中，母公司预计会交付1800到2000万平方米左右，为其规模发展提供保障。据参会的投资者介绍，金科股份创始人黄红云也出席了此次投资者会，并于会上表示：“地产集团对金科服务发展寄予厚望，会协调整个金科系的资源，支持赋能金科服务的发展。”

外拓方面，管理层于会上的表态是，尽量多拓展高毛利的项目，退管一些低质效的项目，做到有质量的发展。

收并购最大优势是能快速扩大规模，有利于丰富管理业态和进入新城市，因此适当收并购非常必要。

今年以来，金科服务在收并购方面有所突破，包括1月收购重庆金科天江物业服务有限公司50.9804%股权，以及2月收购重庆上境物业服务有限公司100%股权。

由此可见，除了母公司金科股份的项目，外拓和收并购也会是金科服务未来扩张的重点。

空间服务、增值服务各一半

另一方面，上市时说要做物业服务领域的微软的金科服务，在科技方面也有所进展。

金科服务于去年9月成立江西金科宏鼎智能科技有限公司，主要业务为智能车载设备制造，智能家庭消费设备制造，人工智能公共服务平台技术咨询服务。

报告期内，智慧科技服务业务的收入为约4800万元，在总收入中的占比约1.4%，但在整体业务发展中的作用比较突出。

据参会投资者表示，管理层于会上分享了部分数据，即借助科技能力，金科服务在前年实现3000万元以上的降本增效，去年超过5000万元，不出意外的话，今年能超过1个亿。主要得益于管理面积的增加，以及赋能覆盖度的扩大。

金科服务目前的策略是对内将加大全面赋能，对外输出城市级的数字服务平台。借此提高人均效能，降低管理成本，同时通过平台帮助企业扩张，预计今年至少应该有5个以上的城市级数字城市服务项目会落地。

对于未来发展，金科服务的规划是2025年的时候，空间服务和增值服务的占比达到各一半的水平。增值服务中，社区增值服务着力发展一两条核心的赛道，形成较好的规模优势。

据观点地产新媒体了解，金科服务的社区增值服务主要包括家庭生活服务、园区经营服务、 家居焕新服务以及旅居综合服务等;其中，家庭生活服务和园区经营服务是较为重要的两项业务。

空间服务方面，除住宅项目外，非住宅项目的发展也是当下物业发展的重点。其中，以科技园、商写、购物中心、城市服务等高利润项目较为热门。不少物业企业受益于此，PE水平也远高于同规模物业服务企业。

因此，加速多元业态的拓展也成为金科服务的重点之一。2020年，金科服务的非住宅项目为215个，包含产业园区、商写、办公楼、医院、学校、公建等业态。未来，如何获取更多多元业态项目，将成为金科服务不断拓展壮大的重要方向。

关键词： 金科服务收入目标 5年10倍