上市10个月后,“中国代建第一股”绿城管理(9979.HK)首次公开披露了全年业绩。

截至2020年12月31日,其代建合同销售金额为745亿元,同比增长12.2%;管理合约总建筑面积7610万平方米,同比增长12.7%;在建面积4052万平方米,同比增长8%,其中不销售的政府代建项目在建面积达2511万平方米。

反映到资本市场上,则表现为绿城管理于第二日收盘价涨至3.74元,业绩会后连续增长。参加了绿城管理业绩会的投资者告诉观点地产新媒体,“绿城管理的基本财务表现比预判的要更好”。其中,因部分设计院出表等因素,绿城管理2020年收入18.13亿元、同比下滑9.1%,净利润4.39亿元、同比增长35.3%;剔除上市费用后,经调整的期内归属于公司股东的净利润为4.69亿元、同比增长39.4%。

另外,公司还宣布了在资本市场少有的高派息政策,即每股收益0.26元,派息0.17元,并且会考虑在中期、末期都会实时派息。绿城管理上市首年便以实际行动回馈股东及投资者。

这代表着绿城管理的股东们将会获得一笔不错的分红收入——作为轻资产代建公司,绿城管理“零负债”、经营性现金流收入高、分红比例高,具备“现金奶牛”的投资性质。其领导层亦向投资者透露,目前公司账上现金约24亿元、在售合约可以收取的代建费还有120多亿元,足够支撑未来的分红政策;并考虑新增加中期派息计划。

投资者们大体是满意的。一位信心满满的基石投资人当场表示,要对绿城管理追加不超过1亿港元的投资。按照3月24日收盘价3.74港元/股来计算,他将收购绿城管理不超过2674万股。

代建上市第一股:逆周期的轻资产商业蓝海

作为一种轻资产商业模式,代建业务侧重于管理及资源输出,收取服务费、投资规模小,如绿城管理的客户结构分为商业代建、政府代建、其他三部分,整体受房地产行业调控影响小,重视现金流而净利润率较高。目前,代建行业的整体毛利率维持在25%-26%,远高于房地产约11%、物业8%-9%的净利润率水平。

其中,绿城管理的商业代建业务为向项目拥有人提供物业开发管理服务,依然是集团最大的收入和利润来源(2020年收入同比下降一成至13.13亿元、对总收入占比72.4%),毛利率44.1%;政府代建业务为向政府提供有关保障住房项目及公共基础设施的物业开发管理服务,是第二大收入和利润来源(2020年收入同比下滑13.4%至3.1亿元、对总收入占比17.1%),毛利率45.4%;其他服务为咨询服务及建筑设计服务等,2020年收入微增至1.91亿元、毛利率76.8%,仍处于较高水平。

 

 

从代建项目和规模而言,绿城管理都实现了连续三年的正增长。截至2020年底,其代建项目为296个、合约总建面为7610万平方米,近三年复合增长率为18%;按可售货值划分,长三角地区、环渤海地区均以1300亿元占比30%,珠三角及成渝地区相对较弱,绿城管理的高层亦透露有意做强华东、华南、石家庄等3个区域公司,同时配以合伙人计划、产业链平台赋能,促使公司管理更灵活、效率更高。

过去一年中,其新拓代建项目合约总建面同比增长16.8%至1870万平方米,新增代建费58.1亿元、同比增长22.3%。另据投资者复述,绿城管理称今年新拓订单量的增速将保持在20%以上,在金融政策趋紧的情况下进一步把握政府保障类物业、金融机构涉房业务代建机会,有信心成为亚洲最大最好的项目管理公司。

在收并购上,绿城管理“正在接触一些业务”,去针对产业链上下游收购以打造第二增长曲线,并为对公司主业发展有帮助的项目提供金融支持。根据观点地产新媒体此前报道,绿城管理于2021年1月收购了6家公司,又试水深圳龙岗区光雅园村旧改项目,目前在深圳、广州、珠海等城市均通过与本地企业合作介入旧改项目。

对内对外,绿城管理的管理层对公司、对代建的未来发展都很有信心,员工激励按步实施、拟推出期权计划,增持动作十分频繁。以CEO李军为例,自2020年9月以来,已先后7次增持自家公司股份至持股1565万股、对公司持股占比0.8%。

就上述私人投资行为,李军给投资者的回复是:“在任何时间节点买入都是划算的……我会把在绿城工作20多年来挣到的钱全都投到9979(绿城管理)中去。

勿以利小而不为:第二增长曲线、行业标准与代建联盟

作为一家代建公司,代建费是绿城管理最重要的收入来源,那么,其管理层频频提及的第二增长曲线到底是什么?

在年报第19页中,绿城管理如此表述:“借助中国代建第一股的先发优势和规模效应,本公司产业链上下游公司的孵化已逐渐成效,其投资收益已成为公司的第二业务增长曲线。”究其收益,4600万元对应公司全年总收入占比2.54%,同比去年由亏扭盈、实际收入为4700万元左右。

绿城管理亦表示,目前集团产业链平台涵盖规划设计、建筑设计、景观设计、 装饰设计、全过程工程咨询、市政管理、商业管理、营销策划等业务范畴,将继续孵化产业链上下游公司,重点收并购轻资产模式、利润率高、且为房地产核心价值业务的产业链公司。

在前端上,代建咨询、规划/建筑/景观设计是绿城管理的关注焦点;在后端,绿城管理亦打算涉猎商业管理及营销策划,将代建业务的规模优势(4.0管理体系)转换为上下游产业链业务的流量收益,最终实现相互赋能、导流。

在市场与媒体的关注点中,绿城是一家善于结盟的公司,而无论是绿城服务还是绿城管理,都延续了绿城这一传统作风。

据观点地产新媒体此前报道,2020年12月,绿城管理牵头中原建业、雅居乐房管、金地管理、当代绿建、华润置地成立了代建行业的“轻资产联盟”,意在规范代建行业标准、推动轻资产行业发展。以2019年新订约总建筑面积测算,这六家轻资产联盟企业的规模总和占整个代建行业市场份额的51%,可以算得上是代建的“半壁江山”。

于绿城管理而言,对代建商业模式的探索已有十数年。通过产品、运营、服务及供应商种种标准引导行业整体的规范性,并以协同效应创造更大的价值,共同做大做强代建行业的蛋糕,这是绿城管理希望借组建“轻资产联盟”所提倡的。

未来的无限可能:全周期开发节奏与持续拓新

一位知情者向观点地产新媒体透露,截至目前,绿城管理现有100多亿订单完全可以满足其未来3-5年的发展需求,同时亦在不断拓展新的项目订单中。“哪怕没有新的订单,绿城管理也是在不断扩张的,符合轻资产战略。”

市场和资本投来更多的关注。2020年11月,绿城管理获纳入MSCI中国小型股指数;2021年3月,在观点指数研究院“2021中国房地产代建管理TOP10”榜单中,绿城管理凭借着行业内领先的规模和盈利水平获得最高综合得分,荣登榜首。

上市热潮中,地产、物业已经陆续登场,代建平台如绿城管理已完成上市工作,中原建业也已递交招股书。代建业务是否将成为下一个上市热潮?至少,在年年遭遇“至暗时刻”的房地产行业迎来更多调控与行业去杠杆时,代建行业的轻资产模式不受“三道红线”“土地集中招拍挂”等政策影响,拥有全周期的项目开发节奏。

以时间换流量,以流量换收入,未来之所以值得期待便在于其具有无限的可能性,而今天绿城管理无疑已经成为了其中之一。