如果要盘点杭州2021年里最受关注的新开热门楼盘,被称为是“亚运村三兄弟”的绿城桂冠东方、华润亚奥城、万科日耀之城大概率榜上有名。

距离杭州亚运会的开幕还剩下一年半,随着日程将近,关于亚运村三个项目何时入市的猜测甚嚣尘上。

其中,“三兄弟”中由华润开发的亚奥城早在今年1月下旬时就已经领出了两张预售证,一张是其项目西区的大面积写字楼,共计123套,另一张则是南区8幢小户型酒店式公寓,共计1052套。

看来先一步入市的是商办和公寓部分,其住宅部分的房源则和另外两个项目一样,仍在排队申领预售证中。

有市场猜测称,该三个项目或将会在3月份集中开盘。也有另一个说法指出,可能有一些住宅房源最晚要到今年6月份才入市。

情况究竟如何还有待进一步考证。但购房者们的热情显然已被“撩拨”起来,甚至有相关人士预测,这三个项目最终的中签率有可能都在10%以下。

据观点地产新媒体了解到,对于这三个项目的入市安排,坊间多数认为集中开盘的概率较大。而同时入市,也就意味着在亚运村这个片区不日将上演一场“擂台赛”,打擂的主角便是由绿城、万科和华润。

尽管市场的关注度颇高,但“不愁卖”仅是一方面,从企业的角度来说,除了销售额之外,项目的利润表现等同样重要。而各家项目类型的不同,意味着各自的收益情况也会不尽相同,热闹喧嚣之后,谁又会成为真正的“赢家”?

当然,这场“擂台赛”也绝不仅是企业之间的暗自比拼,对于购房者而言,同时入市的三个新楼盘要怎么选择,最终又是否能够“抢到”心仪的房源,同样存在挑战。

“入住”亚运村

2015年9月16日下午,亚奥理事会主席艾哈迈德亲王在土库曼斯坦首都,阿什哈巴德举行的第34届亚奥理事会代表大会上宣布:“中国杭州获得2022年亚运会举办权。”

至此,杭州成为了继北京和广州之后,第三个举办亚运会的中国城市,也引出了后续的诸多故事。

2018年2月7日,杭州市亚运村建设指挥部发布公告,征集开发建设单位参与亚运村建设。亚运村具体包括三部分:运动员村、技术官员村和媒体村。按照规划,整个亚运村可容纳10000余名运动员和随队官员、约5000名媒体人员和近4000名裁判员。

资本的嗅觉总是灵敏的,此消息一出,房企们纷纷闻风而动。据彼时消息,在竞标房企提交方案截止日当天,共有十余家房企去到了现场。其中包括了万科、恒大、保利、融创、招商、中海、华润等外来企业,以及杭州本土的滨江、绿城等。

各家对于这一次竞标的重视程度已经无需赘述,当时还有消息称,绿城所提交的标书加上模型,重量甚至已经超过了一吨。

一番激烈竞争后,最终成功“入驻”亚运村的是绿城、万科和华润。在当年9月,万科、绿城、华润分别成立了开发杭州亚运村的项目公司,注册资本分别为10亿元、46亿元和30亿元。

据观点地产新媒体了解,截至今年2月底,绿城桂冠东方、华润亚奥城、万科日耀之城三个项目均已结顶。

从规划上来看,华润亚奥城包含了住宅、酒店式公寓、商业、办公楼等多种业态,项目总占地约13.6万平方米,总建筑面积约74万方,是亚运村中体量最大的项目。而万科开发的日耀之城,则是三个项目中体量最小的一个项目,规划中同样包含了住宅、商业、办公等业态。

至于绿城桂冠东方,则是三个项目中唯一一个纯住宅项目。

由于同属亚运村版块,所以市场对于这几个项目的住宅部分预估均价基本一致。其中,绿城桂冠东方规划户型面积段约100-220平方米,预估均价约4.7万元/平方米,总价或在600-800万元间,还有部分住宅总价或可达到千万元。

万科日耀之城的户型面积约为105-249平方米,其中主力户型105平方米、125平方米和144平方米,预估均价同样在4.7万元/平方米。

至于华润亚奥城,项目规划了12幢高层住宅,面积约123平方米、145平方米、164平方米和182平方米。有消息称,其住宅房源暂不开售,具体开盘时间待定。而已经在售的400套公寓房源,户型面积分别为42平方米、52平方米和82平方米,均价3.5万元/平方米。

以此计算,有购房意愿的客户或许可以用不到150万元的总价拿到一张入住亚运村的“门票”。

“三兄弟”打擂

虽然确切的入市时间还未落定,但对于这三个项目最终的销售情况,坊间已经是倾向于低中签率的出现。这一点,或许能够在华润亚奥城不久前的公寓“试水”中表现一二。

观点地产新媒体获悉,华润亚奥城公寓部分在1月领出预售证后,1、4幢共400套房源已经于3月初上线开售。据相关人士介绍,该400套公寓房源在开出线上选房后,仅1分钟便宣告售罄。

“总价低是这批公寓房源的重要优势之一。”市场人士如是说。

按照3.5万元/平方米来计算,该批房源的总价最低仅为147万元左右。相关人士指出,在杭州公寓市场,这个价位是比较符合投资者心理预期的。加上亚运村版块的区位优势,和该项目是亚运村项目中唯一一个TOD项目,市场对其未来的租金回报是整体看涨的。

不过,虽然华润亚奥城的项目总体量最大,但如果单看住宅部分的话,由绿城打造的绿城桂冠东方数量要远远更多。

按照规划,绿城桂冠东方的住宅房源套数是“三兄弟”中最多的。数据显示,桂冠东方规划建造2700多套纯住宅房源,其次,华润亚奥城计划打造942套住宅房源,最少的是万科日耀之城,只有约744套住宅房源。

由于住宅体量较大,绿城桂冠东方拟分三期推盘,预计一期推出约900多套房源,而华润亚奥城和万科日耀之城则是一次性推出全部住宅房源。

从时间上来说,住宅项目的变现周期是远快于商办项目的,如果站在企业开发和回款的角度看,绿城无疑要比华润和万科“省事”得多,这意味着绿城或许是最早从亚运村项目“脱身”出来的人。

短期而言,绿城桂冠东方或许将成为三个项目中“反哺”公司最有力的一个。但反过来看,华润和万科的项目由于有商场和写字楼,后续将能够源源不断地为公司带来租金收入,这是绿城桂冠东方所没有的。

有消息指出,华润亚奥城将在项目中引入万象天地。体量最小的万科日耀之城,则是规划打造1幢超甲级写字楼、4幢独立办公楼以及一个滨水商业街区。

相比之下,万科日耀之城住宅部分的体量比另外两个项目要小,但根据亚运会赛时的位置安排来看,万科这个项目主要是提供餐饮等服务功能,住宅部分无人居住,而其余两个项目在亚运会期间都需要承担相应参会人员的居住功能。

这也就意味着,万科日耀之城的住宅部分省去了相当一部分装修改造的时间。据估计,该项目将会是“亚运村三兄弟”中交付时间最早的一个,具体交付时间预计在2023年初。值得一提的是,该项目也是三个项目中唯一一个滨水项目,其南面便是亚运河。

总而言之,如果三个项目真的同时入市,那意味着购房者需要在三者之间作出抉择。看总价、看商业配套还是看交付速度?于购房者而言,这道选择题并不好做。目前,三个项目的售楼部均已开出,据相关人士介绍,三家售楼处每日人流量都不小,停车位常会出现爆满的情况。

于绿城、万科和华润,亚运村项目无疑均是其内部的重头项目之一,销售上似乎已经不需要过多担心,至于最终能为公司提供多少利润,还需静待项目开盘后才能给出答案。