3月2日,中国房地产报记者在长沙市梅溪湖二期的看云路与松柏路交会处东南角的麓山国际梅溪湖中学项目现场看到,此片建筑群建筑框架在多年之前已基本建成,尚未装修,项目内杂草丛生,施工人员通道大门锈迹斑斑,围挡破烂不堪。

“片区内对优质教育资源本身就有需求,规划建设一所名校却烂尾到现在,浪费这么大一片土地资源,实在是可惜!”项目旁边公交车站场内的一位男性工作人员告诉记者,此片建筑群是规划中的麓山国际梅溪湖中学项目,在2018年该公交车站场建成之前就已停工多时。

在经过数月追踪采访多部门之后,该项目原立项所在地——湖南湘江新区管委会相关人士给中国房地产报记者最新的回复是,该项目停工,系因项目投资建设方中国金茂与地方政府方面就梅溪湖二期开发运营合作相关事项未谈妥而起,目前金茂方面正在与当地有关方面保持密切沟通,或将达成合作,有望推动该学校烂尾项目尽快复工。

片区开发、教育先行:不料烂尾

长沙梅溪湖片区的开发,时间追溯到10年前。以湘江为界,为了实现长沙的城市格局由“西文东市”向“东西均衡”发展转变,长沙市政府决定开发位于长沙(湘江)河西的梅溪湖片区。

央企方兴地产(注:中国金茂的前身)应势而动,于2011年1月26日与长沙市政府签署《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》,获得了梅溪湖核心片区(即梅溪湖一期)的土地一级开发权,完成了其进入房地产行业以来最大手笔的一次运作。

此后数年间,中国金茂实施“片区滚动开发、教育配套先行”战略,片区优质教育资源云集,受到了不少购房者尤其是湖南省内地市购房者的青睐。

长沙梅溪湖片区开发由此发生蜕变,曾经沉寂的葡萄园,不仅初具了国际新城的雏形,而且片区成了长沙楼市的热门板块。

梅溪鑫苑名家小区的住户杨老师,就是看中了该片区的优质教育配套,于2017年选择在长沙梅溪湖安了家。因为小区隔壁正在建设着一所名校——麓山国际梅溪湖中学,该校原本计划2017年秋季开学。

梅溪湖国际新城土地开发和城市运营商——梅溪湖投资(长沙)有限公司2014年7月1日发布的公开信息显示,麓山国际梅溪湖中学用地面积约8.1万平方米,总建筑面约5万平方米,建设规模为72个班(高中),可容纳学生3600人,为长沙市教育局直属中学,由麓山国际实验学校全面管理。

出人意料的是,和杨老师一样,梅溪鑫苑名家小区的住户不仅没等来该校2017年秋季的如期开学,而且还发现该项目停工烂尾了。

自2019年5月起,该小区住户开始向长沙市《市长信箱》、红网《百姓呼声》咨询学校停工原因及开学时间事宜,长沙市教育局回复称,该局计划2020年秋季启动麓山国际梅溪湖中学办学。

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(截图来源:长沙市《市长信箱》)

湖南湘江新区管委会相关人士向中国房地产报记者证实,麓山国际梅溪湖中学项目于2014年在湖南湘江新区发改部门立项,已于2017年停工至今,由中国金茂公司配套建设。

烂尾事起:后续合作相关事项未谈妥

“我们为梦想而来。毫不夸大的描述是,这里将成为万城之城。”时任方兴地产长沙公司负责人曾对媒体表示,要将梅溪湖世界级城市之梦带入现实。

对于之后长沙梅溪湖一期的开发运营,各界褒贬不一。有人认为,其开创了中国城市新区运营的样板,也有人认为该片区高楼过于密集,开发运营模式有待探讨。但土地一二级联动开发模式,尤其是在一级土地市场上的深度参与,确实让中国金茂驶入了发展的快车道。

随着2016年2月2日,财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会四部委《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号,以下简称“文件”)的下发,从承接主体、资金来源、储备方式等方面,对社会资本参与土地一级开发进行了全面清晰的界定和进一步规范,在一定程度上修正了一些地方原本混乱的土地开发格局,较好地抑制了地方债务的进一步增长,土地一级开发运营合作有待破题。

据长沙当地政府层面知情人士透露,当时的这一文件,并没有当即引起当地有关方面和金茂公司层面的足够重视,金茂长沙方面的有关投资也未及时停止。

直到2017年初,国家四部委督促各地按照文件要求,在2017年3月31日前,将本地区对该文件的贯彻落实情况以书面形式向上报告时,金茂长沙方面才意识到继续深度参与长沙梅溪湖二期的土地一级开发可能存在不确定性,开始陆续叫停诸如配套建设的麓山国际梅溪湖中学之类的投资,相关项目开始停工烂尾。

此后,金茂长沙方面与当地政府层面的沟通一直在持续,但分歧与合作共存,有关事项长时间未能谈妥。

按接近当地政府层面人士的说法,对长沙梅溪湖二期的开发,金茂长沙方面不甘心退出,而地方政府方面的意见倾向于由湖南湘江新区发展集团投资运营。

公开信息显示,湖南湘江新区发展集团成立于2016年4月,是涵盖片区开发、城市运营、金融服务、产业投资的大型国有投资公司,是梅溪湖片区所在地湖南湘江新区基础设施建设、片区开发、现代产业体系构建、生态环境开发和治理、两型社会建设的重要载体。

当各界密切关注长沙梅溪湖二期究竟由谁来运营之时,今年1月,金茂长沙方面推出了以“十年如金,梅溪正茂”为主题的影像展活动,并组织当地一批自媒体开展了类似于“十年之约,金茂与梅溪湖,究竟谁成就了谁”的宣传造势,这被外界理解为金茂长沙方面在释放出与当地政府层面沟通或已出现转机的信号。

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(来源:长沙自媒体宣传文章截图)

其合作沟通向好,也得到了当地政府层面的证实。3月2日,湖南湘江新区管委会相关人士向中国房地产报记者透露,金茂长沙方面目前正在与湖南湘江新区发展集团以及梅溪湖二期所在地的长沙高新区管委会进行密切沟通,近期有望与梅溪湖国际新城土地开发和城市运营商——湖南湘江新区发展集团旗下的梅溪湖投资(长沙)有限公司达成合作协议,相关烂尾的项目或将加快复工。