2020年最火的行业一定少不了物业。

据相关数据统计,2020年共有17家物管公司成功上市,数量远超2019年的12家,创下物业上市以来最高峰。截至目前,仍有不少物管企业前仆后继奔向资本市场。业内预计,2021年仍是物业公司上市大年。

在这样的风口之下,物业行业成为“香饽饽”,但不可忽略的是,急速发展的同时,物管行业仍存在不少问题。

今年两会上,全国政协委员、新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联就提交了一份《关于优化物业管理服务营商环境促进服务业高质量发展的建议》的提案。

据郭炳联表示,该份提案主要围绕中央10部委联合制定的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,针对内地物业管理行业现存的有待改进的问题,提出优化物业管理服务行业营商环境的相关建议。

在郭炳联看来,近年来,国家相关部门围绕物业管理服务行业做了大量卓有成效的工作,但目前全国物业管理行业还存在着有行政主管部门间协调性不足、政策支持力度小以及物业管理费市场定价尚未完全放开等问题,对物业管理行业更高质量发展阶段形成制约。

对此,郭炳联认为,可考虑成立统一的监管机构,进一步厘清行业管理权责;灵活处理物业管理项目重建和改造的补贴单位,以提升企业投资积极性。同时,建议采用行政主管部门统一管理、通过地方税收支付而非由物管费再摊分的公平收费模式,进一步落实《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,逐步放开物业服务价格的相关限制,促进物业管理行业更高质量发展。

作为全国政协委员,郭炳联已连续多年于政协会议上提交提案,2019年他的提案关注粤港澳三地协调机制和予以香港企业国民待遇的问题,2020年他的提案建议粤港澳大湾区内地9市放开港澳居民购房限制,为港人置业提供更多的选择。

以下为提案内文:

今年1月,中央10部门联合制定的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确指出,“鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术,提升物业智慧管理服务水准;业主和企业在合同中约定物业服务价格,可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。”

要进一步助推社会治理水准提升,需要不断加强和改进物业管理工作、构建现代化的物业管理体系,以实现生活性服务业向高品质和多样化升级。

一、物业管理行业存在的主要问题

近年来,国家相关部门围绕物业管理服务行业做了大量卓有成效的工作,但目前全国物业管理行业还存在着有行政主管部门间协调性不足、政策支持力度小以及物业管理费市场定价尚未完全放开等问题,对物业管理行业更高质量发展阶段形成制约。

1.行政主管部门之间的统筹协调性尚显不足。

目前物管行业虽由住建部门主管,但涉及政法、公安、卫生、消防、市场监督等10多个部门协管,导致物管企业通常需就同一事项向多个部门汇报;同时,由于各相关部门对物管服务有其个性化要求,导致时有指示相互间会出现信息不对称及矛盾情况,如公安部门基于安全管理考虑,要求楼宇制高点单位外窗需锁闭,但防疫部门则要求经常开窗通风等,企业在落实有关指示时较难适应。

2.物业项目重建、设施升级的政策支持力度有待加大。

一是项目重建加重成本负担。根据规定,物管企业进行项目重建以适应新的物业管理规范时,在很多新设备更新要求上,额外占用更多原有出租面积,增加重建成本,一定程度上打击物管企业的重建积极性。例如更换符合新要求的消防系统,会使得土地可使用面积比率降低。二是物管设施升级的补贴政策不足。行政主管部门目前仅对到达报废年限的设施升级给予补贴或优惠政策,且物管企业如不能在规定时间内完成设备升级,也不能享受政府补贴,影响物管企业对大项目改造的积极性;同时,行政主管部门制定的补贴名录中,大部分对标生产厂家,而涉及物业方面的项目较少。三是缺乏对智能设备使用的制度规范。在政府大力推动以智能及自动化管理下,企业引入各类型机械协助管理工作,但在安全使用考虑上缺乏相关法例规管及指引,导致企业使用者及第三方缺乏长效保障。

3.物管企业需承受成本转嫁,却未完全得到市场定价权。

一是物管企业需承担用电线损费用。目前供应部门的收费存在部分成本转嫁现象,如供电部门会根据整体商场总用电量收取电费,而商场会按个别租户之电表读数收费,但当中会涉及线损问题,行政主管部门亦不容许企业收取线损,电费差额损失由物管企业承担。二是限制合理收费水准。根据现有规定,停车场收费不能高于所在区域政府规定之价格,收费标准普遍较低,导致在维持高水准服务下难以做到收支平衡,最终影响行业的服务水准。

4.物管企业执行非主业管理工作存在一定难度。

目前物管企业除提供专业服务以外,还需承担大量非主业管理工作,如街道卫生、公安、市场监督管理等“门前三包”范围内工作,但由于物管企业未被赋予行政权力,导致执行相关管理工作时存在一定难度。

二、相关建议

1.建议成立统一的行政主管机构,理清行业管理权责。

为贯彻落实国家关于“让群众少跑腿”的“简政放权”精神,建议由住建部门牵头,成立由政法、公安、卫生、市场监督等部门组成的协调监管机构,在制定物业管理规定和相关政策要求时,在内部形成统一意见后再由该机构统一推行并提供一站式管理服务。对于物管企业的相关请求,建议参考欧美国家做法,考虑设立专责协助、监管物业管理行业的政府机关,对接由业界组成的行业协会,快速回应市场变化,进一步提升“放管服”水平。

2.建议灵活处理物业管理项目重建和改造的补贴单位,提升企业投资积极性。

为增加物管企业的投资积极性,促进行业高质量发展,可考虑向受重建影响的物管企业作补贴或适度放宽地积率;同时,针对不同项目内容,视其改造难度和施工进度适当延长时间,增强企业改造的积极性;在设备升级方面,可考虑适度放宽对物管设备报废年限的要求,让物管企业可根据实际使用情况及环保节能要求进行改造;扩大可享受补贴的名录内容范围,增加物业专业方面的内容,让企业有更多自主选择。

3.建议采用行政主管部门统一管理,通过地方税收支付而非由物管费再摊分的公平收费模式。

在电损费用摊分方面,可考虑将电损成本交由电力公司与用户共同承担,用户有设立独立电表,直接交费给电厂,以公平摊分电损;在“门前三包”方面,可考虑指派相关单位负责执行“门前三包”工作,并由地方政府部门直接由税收支出,以减轻物管企业负担,让企业更加专注主业,提升服务质量。同时,进一步落实《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,在北上广深等一线城市的中高端物业先试先行,再逐步在全国放开物业服务价格的相关限制。