地产行业进入存量时代，转型升级成为房企关键词。金地集团就试图通过产业地产寻找盈利突破点。

近日，金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元向媒体表示，目前产业园区业务已被金地集团视作地产开发业务之外的重要利润增长点。

但以当下市场环境来看，产业园的回报周期较长。金地集团董事长凌克就指出，产业地产的盈利需要卖掉或REITs(房地产信托投资基金)，而国内REITs尚待进一步放开。

“地产商使用REITs作为资金来源在国内是一个大趋势。但来从目前来讲，使用REITs形式来替代信贷恐怕还很难做到，因为无论是银行还是开发商包括政策，国内都还没有完整的体系支撑。”中国城市经济专家委员会副主任、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《华夏时报》说。

尚难介入资产管理模式

随着一线房企在21世纪陆续加入产业地产战团，金地集团也在四年前开始布局。

2016年，金地集团成立专注于产业园区开发建设及运营管理的子公司“金地威新”，先后落地深圳金地威新软件科技园、上海金地威新闵行科创园、上海金地威新嘉定智造园等高端制造产业创新基地。

对于金地集团产业园区的运营情况，集团相关负责人对本报记者说：“深圳威新园区是满租，上海的几个园区平均招租率是80%，文创园的ebita yield 收益率达10%，高科技园区是7%-8%，已经算是运营质量非常好的了。”

不过，产业地产是一个融资渠道匮乏的产业，且开发和运营期均较长。无论是前期投资建设还是后期管理运营，产业地产都是以资本链条为主轴进行操作，要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。2020年上半年，金地集团持有现金刚刚超过500亿元，在房企中位列第17名。

根据此前金地威新副总经理张庆军的说法，金地产业的商业逻辑是资产证券化，金地产业园区未来要进入资金通道，比如REITs等。

记者了解到，房地产资产证券化是以房地产相关资产为底层资产，以房地产未来的预期收益作为保证，以获得融资为目的而发行的资产抵押债券产品，REITs便是产品之一。但从目前国内相关体系完整程度来看，使用REITs形式来代替信贷恐怕还很难做到。

“REITs是国际资本市场成熟的金融产品，相当程度上起到了中流砥柱的作用，使用量非常大，甚至可能在国外房地产市场是最主要的资金来源。而我们国家是间接融资占比较高，占80%以上，REITs等房地产资产证券化产品还处于探索阶段。”宋丁说。

也正是在10月18日，商业地产REITs才得到推进——国务院正式对外发布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》，之中提出，在交通、水利、物流仓储、产业园区等基础设施领域推出公募REITs。市场人士预计，公募REITs试点项目将在年内落地。

除去在实现资产证券化方面还有一段路要走，产业园区的监管环境也不明朗，如圈地另作他用便是产业地产存在的乱象。由于产业土地价格较低，不少开发商采用以产业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。

中国不动产研究中心专项课题组的调研显示，产业园园区开发重房产、轻产业现象不可忽视，“部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成‘鬼城’。”而以产业地产为名的投机现象出现，可能成为产业地产发展的最大隐忧。

拿地激进 合作开发模式风险大

金地集团在另一大主心业务地产开发上的行为，则颇有“求地若渴”的意味。

例如，金地集团今年的土拍中不乏高溢价项目。6月16日及24日，金地集团分别以总价40.24亿元和24.73亿元拿下上海嘉定新城两地块，溢价率分别为35.48%和27.9%。

为竞标地块，金地集团还发生过违规事件。今年6月，苏州市自然资源和规划局公告称，金地集团旗下的两家公司因同时参与竞买同一国有地块，而被责令3年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

此外，由于合作项目较多，金地集团的土储权益占比要显著低于那些年度全口径金额千亿以上的房企。半年报显示，截至2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5%。2015至2018年，公司拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和1000亿元，其中权益投资占比分别为38.05%、42%、47%和45%。而绝大部分“千亿俱乐部”的房企的数据都在70%以上，差距甚大。

根据金地集团相关负责人的回复，金地集团合作项目较多主要是基于对资金方面的考量，拟通过合作引入资金，在合适的窗口期尽量多获取低价的优质土地。“2016年以来，随着销售市场回暖，房企资金回笼后土地市场竞争越趋于激烈，公司可以通过合作的方式来弱化竞争，能够保证公司以合理价格获取项目，规避部分市场风险;随着地价上行，单幅地块所需的资金规模迅速提高，尤其北上广深一线城市，通过合作的方式可以降低短期内的资金压力。”上述负责人对《华夏时报》记者说。

尽管合作开发的模式有利于分摊风险，但也使得公司股东不能充分享受投资带来的收益。例如金地集团曾在2017年年报中指出，集团营业收入下降“主要是因为合作项目增加，并表结算面积减少”。

平安证券也曾指出，金地土储权益占比较低，未来或面临少数股东权益损益占比上升而稀释归母净利润的风险。业内人士同样认为，由于坚持奉行合作拿地且占比偏少，签约即使过千亿元，但最终金地集团却无法将其转化为自己的收入。

不仅如此，在以合作开发为主要扩张手段的房企中，不少企业都面临着合作成本推高、项目掌控力减弱等困扰。从市场等角度而言，过高的“合作开发”比重，能为房企提供隐匿负债空间之余，也带来了合作开发楼盘容易出现质量问题等风险。

随着行业进入存量时代，房企之间的竞争加剧，持有更多的现金对于企业而言也就意味着更多的机会以及空间。

关键词： 产业地产 合作开发限制收益