“三道红线”力压绿地控股，是借旧债还新债还是多卖房还债?这两条常规操作目前而言都有一定难度，分拆业务上市就成了降负债的最大看点。

众所周知，高负债一向是房地产行业的一个重要特征。不过，这一现象在银根收紧与“三道红线”的双重压力下，正在成为击溃相关房企的达摩克利斯之剑。

立足上海的全国性规模房企绿地控股(600606.HK)，上半年有息负债3298亿元，净负债率达到180%，剔除预收款后的资产负债高达率89%，两项负债指标均超过“三道红线”，且处在红色最高危档。

此种背景下，绿地控股将不得增加有息负债，相关负债指标也必须在2023年年中降至规定范围内，这不仅考验着绿地控股的短期还债能力，还考验着其长期降负债的能力。

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负债处于红色最危档

8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开了与包括碧桂园、恒大、在内的12家试点房企的座谈会，拟出台“三道红线”的新规，通过设置企业财务指标来精准管控房企有息债务规模的增长。

“三条红线”规定：试点房企的剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%，以及现金短债比须小于1倍。

作为试点房企之一的绿地控股，截止今年上半年，有息负债达3298亿元，创近五年的新高，净负债率为180%，超过三道红线规定的100%。

除此之外，绿地控股剔除预收款后的资产负债率也攀升至89%，创近五年新高，公司上半年现金短债比为0.72，此两项指标也超过或接近三道红线要求。

如此一来，绿地控股的负债要求基本超越三道红线相关要求，且多数处于“红、橙、黄、绿”四档的红色最危险档。按照规定，绿地控股将不得再增加有息负债规模，这等于断了“借新还旧”的习惯途径。

截止上半年，绿地控股账上只有872.5亿元货币资金，却面临着317.3亿元的短期借款与897.47亿元的一年内到期的流动性负债偿还压力，还款缺口达到342.27亿元，短期内还债压力较大。

不过，房企还债，除了借新债还旧债的外部融资渠道外，还有一条重要渠道是通过加快楼盘销售，用销售回款来偿还短期债务。这方面，绿地控股指望得上吗?

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业绩下滑流动性告急

上半年受疫情负面影响，多数房企业绩呈现出一定的放缓趋势，绿地控股表现尤甚。

绿地控股中报显示，今年上半年，公司实现营业收入为2098亿元，同比仅增长4.16%，归母净利润80亿元，同比减少11%，增收不增利的现象明显。

由于绿地控股低毛利的基建业务占其近一半营收，导致公司盈利能力明显落后于其他规模性房企。今年上半年，绿地控股的净利润率仅为3.8%，同期中国恒大为5.5%，碧桂园(02007.HK)为11.8%。

不过对于房企而言，由于预收款的存在，营收、利润并非是最重要的运营数据，资金回流才是关键。然而，上半年绿地控股的现金流情况也不容乐观。

半年报数据显示，绿地控股上半年经营现金流净额为41.34亿元，同比下滑49.26%，且是近两年内的最低点。绿地控股财报中解释称，这是受到上半年新冠肺炎疫情的影响。

半年报披露，绿地控股上半年房产主业实现合同销售金额1330.29亿元，同比减少20.7%，实现销售合同面积1031.2万平方米，同比减少30.7%，降幅领跑全行业。

在三道红线的压力下，绿地控股务必要提升房产销售规模及加强销售回款的力度，不过，绿地控股的销售情况并未好转。

根据克尔瑞统计，今年8月份，全国百强房企实现全口径销售金额11174.7亿元，环比增长2.8%，同比增长29.2%，而绿地控股销售金额同比下滑33.1%，跑输全行业。

不见好转的销售现状与三道红线要求不得增加有息负债的限制，正严重考验着绿地控股的资金流动性。

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分拆上市或成首选

9月26日有消息称，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成三道红线的降债目标。

这就要求绿地控股在不到三年时间内实现相关降负债目标。这对习惯于依赖正常的提升销售规模、减少拿地、分拆不良资产等操作的所有房企而言，难度都不小。

恒大的解决之道不妨作为参考。9月29日，恒大连发两道公告，第一条公告称公司与持有恒大地产总额1300亿元的战略投资者进行商谈，已与其中的863亿元战略投资者签订了继续持有恒大地产权益的补充协议，其余437亿元正在洽谈中。

第二条公告，恒大表示拟分拆恒大物业于港交所主板上市，紧随着公告之后，恒大物业集团有限公司的招股书便出现在港交所新上市申请的页面上。

按照恒大管理层此前的表述，一旦物业分拆完成，恒大的净负债率将一举下降19%。

《投资者网》分析师认为：恒大高层的看法不无道理，若恒大物业成功上市，将给上市公司中国恒大的降负债任务带来来双重收益。

其一，恒大物业在公开市场的融资将增加上市公司中国恒大合并报表中的现金与资本公积，这将扩大资产负债率上的分母;其二，恒大物业获得的融资现金流将有效补充中国恒大的资金流动性，使得分子上的负债净额得以缩小。

对于绿地控股而言，绿地金融或将承担起类似恒大物业降负债的关键角色。

8月13日，有媒体报道，绿地金融计划在2021年底之前在香港上市，上市前的估值目标超过500亿元，绿地控股金融可能在IPO中融资超过91亿元。

《投资者网》在公开信息中查询到，目前，绿地金融净利润已经占到了上市公司归母净利润的1/4，一旦成功上市，将带来类似恒大物业对恒大的降负债效应，绿地控股的负债高压也将得到大幅缓解。

不过，绿地控股眼下面临的巨额短期还债缺口，及现阶段销售不理想的局面仍未得到有效缓解，公司的短期还债能力正在遭遇严峻考验。

关键词： 绿地分拆自救