“我想要的奢侈生活，便是在一小院里养花养菜养鸡养鸭，在微笑里、在精神明亮处，养一只清澈的小鹿。任一墙之外，世事飞沙走石狼烟起，光阴千军万马浩荡荡。”

这个网上流传度很高的句子，被不少京郊民宿用作“宣传语”，这也的确击中了不少都市人的心。周末、假期，到京郊住民宿渐渐流行，在疫情防控、“非必要不出京”的背景下，民宿生意愈发火爆。

不过，刚刚过去的双节假期，不少市民吐槽，这“奢侈生活”消受不起了：民宿价格飞涨，质量良莠不齐，还有不少农家乐准备“翻牌”民宿，进场赚钱……

急功近利显然与民宿标榜的淡泊悠闲相悖，长此以往，民宿火爆，只能是虚火一场。

报价高于星级酒店

“门头沟紫旸山庄一个五居室的院子，国庆假期每晚15000元!这哪儿还是民宿呀，价格一点不亲民。”市民赵先生抱怨。

不仅仅是赵先生，刚刚过去的假期里，吐槽民宿价格飞涨的市民不在少数。记者查询发现，网红民宿或是稍有点儿知名度的民宿，双节假期价格均有上涨，一间双人房一晚2000元左右只能算是中档水平;有三四个卧室的院子三五千起步，甚至一晚上万。例如房山姥姥家民宿，三居室院子，一晚报价3680元。延庆百里乡居，“核桃院”四居室，一晚报价9600元。怀柔三卅民宿，豪华双人套房，一晚报价3886元;一套奢华别墅，三个房间能住5个人，一晚报价8836元……

这些民宿的报价，已普遍高于市内的高星级酒店。

一位民宿主告诉记者：“每个民宿都是独一无二的，我当然希望懂我的院子、能够欣赏我的院子的客人来住，所以定价是我选择客人的一种方式。我认为愿意出到这个价位的客人，才是我的目标客户群。我不需要用低价策略来吸引客人。”

●专家：为快速收回成本

“如果只满足住宿功能，买一个休息睡觉的空间附带一些商务功能，在北上广中心区域，350元到400元一晚就能住得很好。搬到乡村来，附加了美景，再加300元，一晚700元到800元的定价是合理的。”九源设计院院长江曼说。

“不过，”江曼话锋一转，道出了民宿圈定价的“小秘密”——大多数民宿不是按照能提供的服务定价的，而是按照收回成本的目标倒推定价。“比如投了几百万、上千万元开发一个院子，三到五年要收回成本。按京郊民宿目前平均入住率33%来计算，一年能挣钱的时间就一百来天，所以只有定高价，才能快速收回成本。”

“行业发展早期，京郊民宿不多，卖的是稀缺，定价也会任性一些。”一位民宿行业投资者告诉记者，但随着投资热钱的涌入，稀缺变饱和，价格就会出现回落。目前，京郊民宿投资热情高涨，供应也在趋向饱和。“如果不遵循市场规律，一味定高价，自身又没什么特色，就会很快失去消费者，也会扰乱民宿的健康发展。”

农家院“翻牌”变民宿

看到民宿定价高，客人络绎不绝，一些农家院、民俗户也跟着装修改造，一些闲置农舍也被利用起来，装修得“豪华”点儿，再起个文雅的名字，“翻牌”民宿，对外经营。

假期，市民王先生在网上预订了位于怀柔区河防口村附近的茶马古道民宿，看照片拍得有情有调，到了才发现就是一个农家院，二层楼，楼顶加盖了露台。“8个房间，每个房间的床品花色都不一样;客人可以使用厨房，但卫生实在是不怎么样。”王先生说，这次“民宿体验”让自己和朋友几家人大失所望，“这能算‘民宿’吗?”

●专家：盲目跟风可能血本无归

业内专家担心，一些经营者眼热“民宿生意”跟风进场，盲目升级，后续又没有文化内涵的导入，缺乏运营和持续投入的能力，将可能面临无法收回投资，难以维持的风险。

有一些挂着民宿牌子的项目实质上是“精品酒店”：环境设施精雕细琢，但没有文化体验内容。“长期看，消费者不会只为住宿功能高价买单。”江曼说。

早期的京郊民俗户在内涵上更接近民宿。但酒店产品通常五年就进入一个装修期，而个体经营业态很难留下维修基金，导致经营难以为继。

好店重视文化体验

在民宿行业，有“京郊民宿看怀柔，怀柔民宿看渤海”的说法。据不完全统计，怀柔渤海镇现有民宿品牌107家，发展水平良莠不齐。经营得好的民宿，往往都重视文化体验。

一家位于响水湖景区的山居，是一位儿童文学作家开办的，客人入住期间，每天都有茶艺、插花、书法、国画等的讲授和体验活动，作家本人大部分时间也住在山居里，不与预订平台合作，一年四季也不愁客人。

手工扎染的帷幔、门帘、坐垫套，手工制作的玩具、布偶，一件件收集、一点一滴搭配的板凳、钟表、吉他等小摆件、家居用品，手工现场制作的精美糕点……

“2017年，在城里工作觉得累了、倦了，我们就到村里来租了一个院子，想休息调整一下。在这个过程中，因为个人爱好做了很多手工、糕点。没想到发到朋友圈很多人喜欢，我们就慢慢开始做销售。”在怀柔渤海镇一位民宿主人程欣介绍。

今年双节期间，程欣做了一些手工月饼，用自制的扎染布包装，很受欢迎，周围的民宿纷纷购买，作为伴手礼送给入住客人。

●专家：民宿展示的是主人文化

渤海镇副镇长、主管旅游工作的秦红霞介绍，“民宿不应该只有床板，还应该有文化体验。我们无法要求每一个民宿主都有这样的意识，都能做到有文化体验配套，但我们可以在镇域范围内去布局这样的业态，为民宿注入文化体验，从而推动整个产业健康发展。”

民宿，可不仅仅是吃、住。江曼说，民宿其实展示的是主人文化。主人喜欢画画、喜欢做手工、喜欢烹饪，把自己的家改造成可以接待休闲住宿的地方，让客人来分享、体验一种生活方式，这才是民宿的生命力。“除了吃和住，还能有文化体验、生活方式的输出，才能算民宿。”

专家说法

民宿产业化还有很长的路要走

专家表示，发展民宿接待能盘活农村闲置民宅、能给农民带来资产性收入、能解决农民就业、能丰富市民的乡村旅游选择、能给农村带来活力，一举多得。但民宿健康发展，形成产业，还有很长的路要走。

“京郊民宿只是乡村体验的一个载体还不是产业。”江曼直言。产业化的前提是规模化、规范化，比如，布草要统一清洗，食材采购要有正规发票、可追溯，劳动用工要有规范合同、给上五险一金等，但目前，京郊民宿大部分处于单打独斗的状态，布草的清洗、食材的采购很难和星级酒店的规范化管理相比。

“分区域建设集中的布草清洗厂，建立规范化的食材供应渠道，包括签订规范的用工合同等，这些都不是一家一户的民宿主能做到的，这需要在政府引导下各方共同努力。”江曼说，“现阶段，尽早认识到这一点，才能少走弯路。”

关键词： 价格虚高农家乐跟风进场 民宿