2020年度龙头戏猜想:龙头房企拿地策略比拼 万科恒大座次之争最具看点

来源:和讯房产 2020-01-08 11:13:24

资色·测评|2020年度龙头戏猜想:万科恒大座次之争最具看点

数据来源:克而瑞 2020年开年,各大上市房企陆续发布2019年度成绩单。碧万恒融当仁不让继续蝉联前四强。根据克而瑞百强房企销售排行榜,四家龙头房企销售规模均突破5500亿元;合计销售额2.57万亿元,以2019年度全国商品房销售额16万亿计算,碧万恒融市场占有率达16.06%,近乎全国市场1/5的规模。

尽管碧万恒融销售额均上演了“超越自我”的故事,但整体增速相较于2018年同期大幅放缓。其中,碧桂园、万科增速为个位数,而2018年两家增速均超30%;尽管融创在四家房企中增速最高,达20%,不过相较于2018年27.3%的增速,仍处于放缓状态;相较之下,恒大增速最稳定,维持在10%的水平。

在此背景下,四大房企在销售额、销售增速、销售均价以及拿地节奏等方面,有着明显不同,有的差距在缩小,有的差距在拉大。

万科VS恒大: 销售额缩小至232亿元

四强之中横向比较,只有榜首碧桂园销售额与其后一位企业之间的销售额在逐渐拉开差距:2018年,碧桂园和万科销售额相差1217.4亿元,2019年这一差值为1404亿元。而第二名万科和第三名恒大之间的销售差额由2018年556.1亿元缩小至2019年232.3亿元;第三名恒大和第四名融创的销售差距则从2018年的905.1亿元缩小至523.7亿元。

由此来看,碧桂园榜首宝座做得稳当当,相较之下,后三位的销售额相互之间咬得很紧,需要更强烈的忧患意识才能保住座次。尤其对于2019年销售增速明显放缓且增速垫底的万科来说,可能危机感更重,毕竟与第三名的恒大销售额仅差200多亿元,被赶超的概率相对较大,而在2019年内也出现过恒大名次超过万科的情况。特别是恒大在九月、十月通过降价促销,去化效果明显,10月份创下单月903亿元业绩。不仅超额完成全年6000亿元的年度目标,权益销售规模还稳居行业榜首。

或许,万科的“攻势”已经开始。就在2019年底,万科被曝在内部发布大规模人事任免通知,涉及14个城市总,覆盖北方区域、南方区域和上海区域,任期从2020年1月1日生效。

针对这次大规模人事变动,万科对外回复:这是内部大江大河计划的持续实施,旨在促进组织活力。“大江大河”是万科2019年2月启动的针对人才培养和引入的一项制度建设。万科董事会主席郁亮曾强调,“大江大海”是组织重建和事人匹配的一个过程。2019年,万科提出了稳固基本盘,制度建设也好、战略制定也罢,终究要服务于企业稳定的增长。

可以想象一下,未来的年度之战,如果万科与恒大的座次发生变化,这场从三年前就开始的排位赛之争必定会成为一场“围观大戏”,载入史册。

龙头房企拿地策略比拼

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数据来源:克而瑞易居企业集团CEO丁祖昱近日分享了一组数据:

2019年土地成交规模回到十年低位。溢价率创新低(从2018年5月的29%降至2019年12月的7%)、流拍率创新高(2019年12月为14%)。从2019年全国土地成交价格走势来看,地价岿然不动,波动较为平缓。

而根据克而瑞数据,在“地价底线未降、预期下行”的大背景下,2019年房企投资延续了2018年以来的谨慎趋势,全国百强房企拿地销售比降至0.34,与2018年同期相比下滑0.04,与2017年高峰也相距甚远。

2019年度,龙头房企的拿地力度也在减弱。不过,尽管如此,强者恒强的格局未变,仍有42%的新增货值被TOP10占据。此外,2019年,行业收并购活跃,且被并购企业并不仅限于小企业,还包括一定规模的企业。

具体表现方面,对于四大龙头房企而言,除了碧桂园外,其余三家企业新增货值名次与其销售名次大不相同。碧桂园、融创、万科新增货值均超过5000亿元,分列前三名,而恒大以2383.1亿元的新增货值排在第11名。

其中,依靠三四线城市规模快速扩张的碧桂园,在2019年逐步优化投资结构,增加在二线城市的布局。根据亿翰智库监测,碧桂园12月份分别在嘉兴、郑州、苏州获取3宗土地,增加二线城市土地投资意图明显。根据全年新增土地分布情况,超过30%位于一二线和强三线城市,叠加三四线城市存在内生性增长、体系性修复的特点,碧桂园做出两手准备,深耕三四线的同时,不断加大一二线城市布局。

而融创则采取招拍挂、合作拿地以及收并购等多种方式扩充土地。继11月融创收购云南城投(600239,股吧)两家子公司51%的权益后,融创在12月仍保持着较大的投资力度。仅在12月下旬,融创就利用招拍挂和联合体的方式获取土地295.6万平米,分别位于青岛、武汉和广州,且均是以底价成交。而在2020年开年,融创继续保持了拿地节奏,且这一次瞄向了大北京。在1月3日,融创以34亿元拿下北京石景山区古城南街东侧(首钢园区东南区)1612-757号地块,溢价率26%。

克而瑞认为,土地作为房企规模增长的重要支撑,新增土储的多少很大程度上将决定企业未来1到2年的策略和规模进阶的节奏。

而这一点在2019年销售业绩上已有体现,以融创为例,融创凭借收并购优势、充裕的可售货量以及优质的产品品质,首次突破5000亿规模,9-11月连续三个月单月销售均保持在600亿元以上。(苗雪艳)

标签:万科恒大

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