年中打包卖出20宗地块的举措，一度让外界质疑新湖中宝资金紧张。虽然新湖中宝对此持不同的看法，但其近日发布的公司债募集说明书或在一定程度上展现了其当前面临的债务压力。

据披露，2019年7-12月，新湖中宝待偿还债务金额为148.75亿元，2020年度待偿还金额为210.98亿元。

新湖中宝表示，其将通过房地产业务收入和利润水平的提升、非房地产行业对外投资产生的投资收益、不断拓展融资渠道、股权融资等多种方式为债务偿还提供保障。

然而，截至2019年9月末，新湖中宝实现合同销售金额100.4亿元，同比下降14.1%，其中三季度实现销售金额25亿元，同比降幅达到42.1%。同时，从2018年一季度至2019年二季度，新湖中宝的经营活动现金流量净额持续为负。

11月6日，标普全球评级将对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面”，确认其“B”长期主体信用评级。标普表示，负面展望是因新湖中宝流动性状况弱化，使其规模庞大的短期债务面临攀升的再融资风险。“我们认为，日益严峻的融资环境以及疲软的销售业绩将是该公司在未来6-12个月内面临的主要风险”。

对于标普的评级调整，新湖中宝方面向《国际金融报》记者表示，“境外评级公司有其一套模型，只是单纯看看财务报表。比如其看到我们一年内到期的债务比较多，9月末的货币资金覆盖不了，就进行调整。但实际上，我们一年内到期的债务大部分都是可以续上的，所以并不存在他们所说的流动性风险。”

再融资压力

虽然新湖中宝并不认可标普对其流动性状况的判断，但其目前的融资状况或许已显现出了些许压力。

2019年3月，新湖中宝得到证监会批复，其公开发行面值总额不超过75亿元的公司债券获核准。11月19日公告中涉及的拟发行公司债即本次债券的第二期。

9月6日，新湖中宝发行了本次债券的第一期。据披露，第一期债券发行规模原定为不超过20亿元，分为2个品种，品种一的票面利率询价区间为6.9%-7.5%，品种二的票面利率询价区间为6.3%-6.9%。

不过，“根据簿记建档结果，经发行人和主承销商充分协商和审慎判断，最终确定本期债券品种一的票面利率为7.5%，品种二不发行”。于是，第一期债券实际仅发行品种一，发行规模为7.5亿元，简称“19新湖01”。

有券商人士分析指出，出现发债不顺畅这种情况，和公司本身的质量(如违约风险、清偿能力、背书)期限、市场流动性等因素有关。有市场人士认为，这说明新湖中宝在融资方面存在压力，“能发20亿就发了”。

值得一提的是，新湖中宝已使用19新湖01募集资金及自有自筹资金偿还了15中宝债本金50亿元。在第二期公司债发行完毕、募集资金到账后，其将以此置换前述自有自筹资金偿还的本金。

除了境内发债不畅之外，新湖中宝的境外发债也遭遇了融资成本的问题。

据不完全统计，2019年以来，新湖中宝分别于3月14日、6月12日两次发行美元债，金额分别为2.75亿美元、1.1亿美元，并于6月28日向境外机构投资者增发总额0.5亿美元债券。以上债券票面年利率均达到11%。

新湖中宝募资说明书显示，其曾于2017年发行过一笔美元债，票面利率仅6%。对此，新湖中宝方面向《国际金融报》记者解释，这是由于美元市场行情的变化，“今年(利率)基本上都在10%以上”。

尽管利率走高，但新湖中宝依然无法放弃境外发债。

8月31日，新湖中宝称其获得了国家发改委借用外债的备案登记。据披露，其境外公司拟境外发行不超过5亿美元外币债券。

不过，标普11月初对新湖中宝的评级展望调整至负面，这对其未来的境外融资或会造成不小的障碍。上述券商分析人士向记者指出，“境外发债的利率如果不提高，估计是很难融得到资金了。”

流动性减弱

新湖中宝持续融资的一大目的便是借新还旧，调整负债结构。

除了以上两期公司债是用以还到期或行权的公司债券等之外，2019年以来新湖中宝发行的三次美元债“主要用于置换境内债务”，而8月份获得国家发改委备案的5亿美元外币债券，是“仅用于一年内到期的中长期境外债务置换”。

频繁发债背后，是新湖中宝庞大的待偿还债务规模，其募集说明书披露，2019年7-12月待偿还金额为148.75亿元，2020年度待偿还金额为210.98亿元。

而截至2019年6月末，新湖中宝受限制资产账面价值合计达484.67亿元，占资产总额比例达33.09%，这其中包括逾8亿元货币资金受到限制。据新湖中宝2019年半年报显示，其货币资金总额约为153亿元。

不过，标普指出，“在偿还50亿元人民币境内债券后，截至2019年9月30日该公司的不受限现金规模从6月末的145亿元人民币降至122亿元人民币。该公司仍有超过人民币250亿元的短期债务(包括附带可回售期权的债券)。”

面对颇为庞大的债务规模，除了再融资之外，在新湖中宝2019年上半年营收中占比达到八成的房地产业务，是其获取流动性的关键。

可惜的是，新湖中宝的销售业绩表现并不尽如人意。截至2019年前三季度，新湖中宝合同销售收入100.4亿元、合同销售面积63.36万平方米，分别同比下降14.12%、13.88%;而第三季度其仅实现销售金额25亿元，同比下降42.1%。

事实上，在各家房企都在努力扩张、拼规模之时，新湖中宝的地产业务却一直发展得不温不火。数据显示，从2015年-2018年，新湖中宝合同销售收入分别为109亿元、160亿元、132亿元、162亿元。

对于2019年的销售情况，标普更是直言，“我们认为该公司很可能无法达成2019年200亿元的销售目标。”

卖房“回血”有限，新湖中宝通过卖项目来加速资产周转。2019年7月，新湖中宝以67亿元的价格打包出售20宗地块给融创，其预计将产生约5亿元收益。在标普看来，出售南通和温州的一级地块是新湖中宝将土地资产变现迈出的第一步。如果接下来此类资产出售成为常态，未来2-3年内将为其带来丰富的流动性来源，有助于降低杠杆水平。

新湖中宝方面对此次出售的解释则是为了与融创“更好地进行战略上的合作”，而后续是否还会继续出售资产，对方向《国际金融报》记者表示，“目前没有。”

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