这个“双11”的最大礼包已没有悬念——深圳宣布调整“豪宅税”征收门槛，二手房交易动辄可减税上万乃至几十万元。

  第一财经记者11日从深圳地税局方面获悉，从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年交易可免征增值税。

  深圳市住房和建设局就此表示，“这是在坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位下，落实国家减税降费精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。”

  一时间，其他城市会否跟进调整普通住房认定标准，再度成为市场关注焦点。部分受访人士认为，北京等地未来也可能调整，广州则可能性较小。

  深圳“礼包”

  此前，深圳享受优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含)平方米以下或单套建筑面积144(含)平方米以下;实际成交价低于通告公布的所在区域普通住房价格标准。

  三个条件同时满足的才是普通住房，符合条件的普通住房可享受营业税、契税等税收优惠政策。

  深圳市规划和国土资源委员会于2015年出台了《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》(下称“《通告》”)，对全市各区以房屋总价计的价格标准提出了具体指导线。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次政策调整的广度和深度都远超此前。

  “一方面，深圳过去对于住宅类型的界定，往往会和总价挂钩，此次政策不再提及总价的概念。即无论总价是多少，至少是符合此类容积率和建筑面积，即便房价很高，也会被列为普通住宅;另一方面，深圳住宅大多是容积率1.0以上、144平方米以下的户型，此次标准调整实质是普通住房标准的调整。”严跃进表示。

  若以深圳市中心区福田来看，一套100㎡、市场价1000万、原价300万、购买满两年的房子，如果按照此前《通告》提及的，高于470万满两年的要缴差额增值税，增值税大概30万元左右。此次政策调整后，这部分税费就随之节省了。

  不少受访人士认为，这相当于增加住房供应，利好刚需人群和促进深圳房地产市场活跃。

  在出台政策之际，深圳市住房和建设局也强调，此次调整普通住房标准，并不影响深圳房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。

 谁会跟进？

 

  受房地产市场供求关系、人口、货币政策、土建成本变化等影响，不少城市的普通住宅认定标准近十年间发生过变动。

  以北京为例，它针对普通住宅的认定，最早规定是在2008年，后来在2011年和2014年经过了两次调整。目前执行的普通住宅标准是2014年调整后的。

  具体来看，北京市享受税收优惠政策的普通住房认定标准如下：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定;实际成交价格原则上应当低于2014年发布的规定所确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

  根据2014年最新调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

  北京市再次调整普通住宅标准，被认为是顺应近年房价上行，满足刚需的必然之举。

  “尤其是人民生活水平提高、购买力增强、二孩政策放开等原因，140平方米对于不少北京人来说，也只是满足日常基本生活或者说是改善性需求。五环内普通住房总价468万也难以称得上是豪宅。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受第一财经记者采访时说，根据房地产发展周期，一般每三年就需要进行一次普通住宅标准的调整。

  上海与北京的情况类似。上海执行的普通住宅最新标准发布于2014年11月。该市于2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月作了调整。仅以面积这一单一指标来看，上海目前可以享受优惠政策的普通住房的单套建筑面积，也被规定在140平方米以下。同时，与2012年的标准相比，上海目前执行的2014年的每套实际成交价格标准，内环线以内的上升了120万元，内环线与外环线之间的上升了110万元，外环线以外的上升了70万元。

 广州“特例”？

 

  相较之下，广州现执行的是2005年发布的普通住房标准。具体来看，广州市享受优惠政策普通住房标准必须同时满足三个条件：住房小区建筑容积率在1.0以上;单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。

  对于广州会否跟进调整，业界却持不同看法。

  广东中原地产项目部总经理黄韬在接受第一财经记者采访时直言，广州不会跟进。这主要是因为，广州在实际执行中对普通住宅的界定很宽松。

  “2005年政策颁布的时候就很松了。一方面，广州95%以上的住宅小区容积率在1.0以上;另一方面，实际上并没有发布各区域住房平均交易价格，所以实际执行中也没有落实。”黄韬说。

  有一线房地产中介人士，也向第一财经记者表达了类似观点。

关键词： 深圳 豪宅税