作为一家刚进入资本市场的物管公司,金融街物业递交了上市后的首份年度财务报表。

年报显示,2020年度,金融街物业收入约11.31亿元,同比增长13.43%;毛利约2.44亿元,同比增长约27.47%;毛利率约21.58%,增加2.38个百分点;同期,除所得税前利润约为1.57亿元,同比增长3.1%。

从收入结构上,金融街物业录得物业管理服务8.26亿元、增值服务2.77亿元、租赁服务0.07亿元、餐饮服务0.22亿元,分别录得同比增长为6.29%、40.87%、13.79%、21.93%。

以此来看,物业管理服务、增值服务占据了收入来源的前两位,占比为73%、24.5%,合计达97.5%。不过,相较2019年,物业管理服务收入占比下降了4.92个百分点,增值服务增加了4.81个百分点。

透过两项数据对比可以看到,金融街物业现在的收入核心和发力点,对应为物业管理服务和增值服务。

收入上有所增长,利润却呈现下降的趋势。2020年,金融街物业实现年内利润1.16亿元,同比增长2%;利润率则由2019年的11.37%降至10.23%,下降1.15个百分点;归属公司拥有人利润约1.04亿元,同比下滑0.74%。

关于公司利润下降,金融街物业称,均系考虑到2020年度未实现的汇兑亏损净额约5148万元而得出;具体原因系公司在2020年7月6日上市后产生的以港元计价的募集资金在人民币持续升值影响下,公司H股正常的未实现的汇兑损失。

但是抛开外汇市场因素变化的影响,金融街物业的整体表现仍不出彩。于3月26日,其股价开盘立刻跌至当日最低点,报每股4.62港元,跌幅为7.36%,随后有所回升,最终收盘价报每股4.87港元,跌幅为1.81%。

规模增长速度

去年1月末,金融街物业正式冲击港交所;不到5个月的时间,其通过上市聆讯,成功登陆资本市场。去年7月6日,金融街物业在港交所主板上市,当天受到资本市场的热捧,收盘价涨幅达到28.53%。

随后,越来越多房企分拆物管平台赴港上市。在上市热潮中,物管行业也正快速进入整合、分化阶段——市场逐渐向头部物管公司靠拢,碧桂园服务、万科物业、恒大物业、龙湖物业等以资金优势,不断通过收并购扩大自身规模,抢占市场占有率。而金融街物业等小型物管公司的空间则被压缩。

一位头部物管公司高管在接受观点地产新媒体采访时表示,目前行业仍处于高度分散的状态,像2009年-2010年时期的房地产行业,未来三到五年时间头部物管公司将为相对稳定。到时,头部公司会形成市场中有影响力、能调价的一方,而小型物管公司则不具有品牌和口碑,不能调价。

为什么目前物管行业公司热衷于收并购扩大规模,因为“大就是强”成为了行业信条,“收并购”也成为概括过去一年物管行业的关键词。

而在收并购浪潮中,金融街物业却显得有些“安静”。于2020年末,金融街物业持有合同建筑面积2810.4万平方米,较2019年增加673.5万平方米,增幅为31.52%;在管建筑面积为2471.9万平方米,增加486.2万平方米,增幅为24.49%。

期间,金融街物业并没有相关收购动作。财务报表显示,2020年末,金融街物业上市募得款项中的战略收购专项资金只使用了15万元,仍有3.89亿元余额。仅于去年12月份,其与世联君汇、重庆泓亚物业分别成立两家合资公司,目的在于拓展资产运营业务、经营管理与资源优势的融合。

没有收并购,金融街物业通过关联方导入和自身拓展的方式,增长显然较慢2020年,其在管建筑面积中金融街及关联方、第三方分别为331.8万平方米、154.4万平方米,对应占比为68.24%、31.76%。

新增业态上看,住宅物业为主要新增来源,规模为313.2万平方米,其次为公共物业、医院、教育物业及其他新增156.9万平方米,办公楼新增26.1万平方米;综合体、零售商业大楼及酒店均无新增在管规模。

若不借助上市公司的资金渠道优势,长此以往,金融街物业的后续压力或将越来越大。

为何毛利率低?

资本市场是现实的,规模之后,其次投资者看重的是“赚钱能力”。

上面谈到,金融街物业的整体盈利,因为外汇市场变化导致利润有所下降。但是,落到产业和业务的盈利上,却同样不容乐观。

于2020年,金融街物业整体毛利2.44亿元,增幅约27.47%;整体毛利率约为21.58%,较2019年度增加2.38个百分点。毛利率明显低于行业平均水平——综合多家券商研究报告获悉,2020年上半年上市物管公司的平均毛利率在30%左右。

明显的毛利率差距,使金融街物业在业绩投资会上接连遭到投资者的询问。一位与会投资者向观点地产新媒体透露:“今天会议上,它(金融街物业)的低于行业平均值的毛利率问题,是众多投资机构关注的焦点,包括我们也询问了管理层毛利率低的原因,未来有什么方法提升毛利率的计划。”

上述投资者进一步回忆说道:“问答环节大部分时间都是围绕着毛利率进行解答,比如为什么没有将毛利率分拆为增值服务和物业管理服务两项、为什么与同行有较大的差距这类的。”

观点地产新媒体翻阅财报获悉,金融街物业以业态类型进行统计毛利和毛利率,分为商务物业、非商务物业、餐饮服务三个项目。这也是上市物业公司中,为数不多的分类统计方式。

数据显示,商务物业、非商务物业、餐饮服务分别录得毛利18,785.5万元、5786.9万元、-170.7万元,对应毛利率为26.6%、14.4%、-7.9%。可以看到,非商务物业、餐饮服务两项业务拉低了金融街物业整体的毛利率。

亏损运营的餐饮服务中,金融街物业主要经营“怡己(IZEE)”餐饮系列的咖啡馆、餐厅及面包店,即怡己咖啡、怡己三矢堂、怡己小厨及怡己烘坊。目前,其经营有8间“怡己咖啡”咖啡馆、2间怡己三矢堂餐厅、1间怡己小厨餐厅及2间怡己烘坊面包店。

整体业态分布上,于2020年末,金融街物业2471.9万平方米在管面积中,办公楼占比为26.8%,综合体占比为4.1%,零售商业大楼及酒店占比为2.5%,住宅物业占比为48.6%,公共物业、医院、教育物业及其他占比为18%。

关于为何不按照物业管理服务、增值服务等方式统计毛利率,上述投资者透露,公司管理层认为增值服务是整体物业管理的业务,很多成本是共生的,硬性归类无法体现增值服务的效益,反而会影响公司的判断。