商业地产集体减租,虽然是顾全大局的义举,但从业者也在思考,如何改进商业地产的运营模式,使之具有更强的抗风险能力。

2020年春节前后,新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发并快速传播,随着人们外出和聚集等行为大量减少,各类商场的收入受到很大影响。疫情期间,众多商业地产运营商推出捐款、免租金等优惠活动,对抗此次疫情。

2月2日,红星美凯龙公告指出,免除符合条件的82家自营商场相关商户一个月的租金及管理费。此前,万达、龙湖、融创、华润等房企纷纷推出类似的租金减免措施。

根据全联房地产商会商业地产工作委员会(简称“全联商业地产工作委员会”)对旗下109家会员单位捐赠或措施的统计显示,截至目前,共有79家商业地产运营商实施了租金减免的优惠政策。21世纪经济报道初步估算,其让利总规模接近百亿。

另据不完全统计,截至2020年2月2日,购物中心行业直接捐款的金额达10亿左右。

减租是普遍做法

商业地产运营商减免租金的背后,是疫情带来的前端商家收入下降。由于此次疫情发生在春节期间,而春节期间往往是各大商场的传统旺季,其影响可谓首当其冲。21世纪经济报道调研发现,春节期间,多数商场门可罗雀,很多店面干脆闭门歇业。

日前,西贝餐饮董事长贾国龙接受媒体采访时表示,西贝餐饮在国内60多个城市拥有400多家西贝莜面村餐厅,经营良好的情况下,疫情对春节假期的袭击直接导致企业7-8亿元的经济损失。

全联商业地产工作委员会发布的《购物中心行业抗击疫情专项调查报告》指出,春节期间,几乎所有购物中心都有大幅度的客流和销售额下滑。就单个品牌而言,据记者了解,海底捞餐饮连锁预计每天损失营业额超过850万;亚朵连锁酒店全国470余家门店入住率降至冰点。

为此,商业地产运营商普遍将下调租金、管理费、物业费等,作为主要支持方式。

据不完全统计,在这次运营商减租行动中,涉及近600家百货商场、购物中心。在时间上,短则一周,长则两个月;在减租方式上,超七成运营商采用租金减半,部分则全部免除租金。其中,万达、华润均下发了租金全免通知。

但这些措施同样也会损害运营商的利润。红星美凯龙指出,本次免租涉及公司2020年营业收入(租金及管理费总金额)约为人民币5.3-5.9亿元,对公司2020年归母净利润的影响约为人民币3.8-4.3亿元。

龙湖虽然实施的是“租金减半”,但减免时间达67天,且租金费用中包含物管费、推广费。粗略估算,龙湖本次租金减免额将超5亿元。作为中国最大的商业地产运营商,万达估算将减免40多亿元的租金。

全联商业地产工作委员会会长王永平指出,租金是商场的主要来源,租金收入构成分为固定租金、保底价抽成(保底租金+营业额抽成)。据其了解,目前一些商业地产商的做法是直接把“保底价抽成”都免掉,这对运营商的利润会产生较大影响。

如何挽回损失?

此次商业地产集体减租行动,虽然是顾全大局的义举,但从业者也纷纷在思考,如何进一步改进商业地产的运营模式,使之具有更强的抗风险能力。

业内人士指出,商业地产产业链环环相扣,对运营商的整合资源能力和运营能力都有着较高的要求。在管理中,既涉及商品管理、运营管理、财务管理、人力资源管理、物业管理,也涉及客户关系、政府关系、公共关系处理。只有弥补短板,才能具备更强的抗风险能力。

王永平指出,此次疫情是天灾,行业损失巨大,但如果反思得当,现有的一些短板仍然可以得到弥补。比如,只要有新的措施推出,线上化、智慧商业等将会有更多的入口和想象空间。

有业内人士以非典之后的经济走势举例称,非典疫情后,社会零售品总额得到了迅速的回升和发展。这次疫情或许也能推动商业行业探索新的商业模式。

王永平认为,后续市场仍然存在诸多变量,不能仅依靠单方面的措施去控制。“短期来看,开发商摊子比较大、实力比较雄厚,可以主动做出让利的姿态。当整个市场继续下行的时候,政府的税收体系、银行的贷款体系等也应该加入进来”。

有法律界的人士也指出,应该制定一个政府、甲方、乙方三方共担的法规。对于租户因疫情而要求减免租金或解除租赁合同的案件, 可参照法律规定的“不可抗力”、“情势变更”和“公平原则”等条款。