调控加码“稳”字当头22城集中供地

“房住不炒”政策理念,从2016年中央开始提出,现在已经是第六个年头,但是房价依然在不断上升,基于稳房价、稳地价和稳预期的政策目标,集中供地政策应运而生。

早在2月23日,郑州和天津就发布过类似于集中供地政策的通知,要求统一组织挂牌出让公告;2月24日出现传言,住建部将在全国22个重点城市暂停发布住宅用地公告,并要求重点城市实现两集中,且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。随后青岛自然资源和规划局官网就发布:集中发布出让公告和集中组织出让活动,一年将分3批次进行,政策初步证实。3月12日以后,天津、广州等,公布了首批集中供地信息,集中供地政策得到最终确认。

目前22城完成了第一轮集中供地,截止9月底,深圳、广州等15个城市完成第二轮集中供地,上海、杭州、武汉和长沙虽公布了第二轮集中供地的地块,但暂时未成交;郑州和宁波相对比较滞后,第二轮集中供地暂时未公布;第三轮集中供地多数城市计划10月公布,但由于前两轮延期,预计第三轮正式公布时间将推迟到年底,成交时间可能延后到明年年初。

“黑马”凸显:首批集中供地面积与城市之最

第一批集中供地城市当中,供地面积最多是重庆,完成规划供地面积753公顷;其次是长春,完成规划供地面积449公顷。但结合各城市的全年土地供应计划来看,天津的完成占比是最高的,全年规划供地面积是770公顷,第一轮集中供地就完成了402公顷,占全年供地计划的52%;其次是广州,完成了46%;深圳和厦门相对保守,第一轮只完成了10%。

美云智数星谋云发现,厦门成为首批集中供地城市最大的黑马,以3.6万的成交平均楼面价、33%的溢价率、0流拍的成绩傲视22城,成交楼面价高于北京和深圳。与厦门的火热相比,长春和青岛显得偏冷,成交均价排末尾,且溢价率在2%以下,特别是长春,流拍率达30%。

厦门首批5宗地块,2宗在岛内、3宗在岛外,地理位置优越,竞拍火热,吸引近30家房企参与;思明、湖里、集美3幅地块达到竞配建环节;岛内两宗地块成交楼面均价在5万以上。

抢地“擂主”:融创中国拿地数量、金额双高

22城首批拿地房企中,融创中国共计43宗地块,成交金额为609亿元,成为拿地数量和拿地金额最高的房企;万科居第二位,拿了41宗地块,成交金额为455亿元。据美云智数星谋云发现,作为2020年销售排行第二的恒大集团,首轮集中供地没有竞得地块,仅第二轮集中供地时在长春拿了一宗地。

融创中国拿地城市比较集中,22城中只在8个城市拿地块,主要集中在青岛、重庆和天津,分别在青岛拿了12宗地、重庆9宗、天津7宗。

由于厦门第一批集中供地较少,且只占全年供地计划的10%,所以第二批集中供地面积出现大幅增长,较第一批集中供地面积增长180%;北京第二批供应面积最低,并且较第一批集中供地面积下降78%,成为下降比例最高的城市。从供地规模来看,第二批集中供地面积最大的依然是重庆,达801公顷,其次是长春。

第二批集中供地遇冷 广州、重庆流拍率近6成

从第二批集中供地成交情况来看,厦门依然最抢眼,成交楼面价达23676元/平米,超过深圳和广州,是目前已经成交的15个城市中最高的;且厦门在第二批集中供地中溢价率最高,流拍率为0,为土地成交热度最高的城市。

而其他城市,土地成交热度明显降温,溢价率明显下降,流拍率大幅上升,其中广州和重庆表现得尤为突出:广州第一批集中供地的溢价率为19%,第二批集中供地的溢价率只有1%,流拍率从11%上升到58%;重庆的溢价率从45%降到底价成交,流拍率从1%上升到58%。

第二批集中供地降温,跟土拍政策调整息息相关。由于第一轮集中供地当中,大部分城市拿地热度高涨,这有悖于集中供地政策的初衷,因此在第二轮集中供地伊始,大部分城市都调整地块竞拍规则,如深圳和杭州紧急喊停第二批供地,调整最高溢价率等拍地规则后再重新挂牌,逐步引导土地市场向既定方向发展。

第一轮集中供地的竞拍规则主要以限地价、控房价、竞配建、竞自持为主,少部分城市采用了摇号的方式;但是到了第二轮,在之前的竞拍规则基础上,大部分城市开始采用摇号,并且限制地块溢价率上限、竞品质和严查资金来源等方式,增加了拿地门槛。特别是严查资金来源,成为压倒众多房企的“最后一根稻草”。

广州、深圳、杭州等城市严查资金来源,要求购地资金必须为自有资金,改变了以往拿地靠融资的“潜规则”,这样大大压缩了房企的拿地能力。故而美云智数星谋云认为,第二批集中供地趋冷并非土地市场情绪低落,而是地产商受制于土地融资政策而暂缓拿地的假象。

土地市场“滑铁卢”背后楼市路在何方?

从近10年1-9月的土地成交数据来看,2021年22城的土地成交面积有所下降,但成交总价依然保持小幅增长。2021年1月-9月成交面积为10203公顷,较去年同期下降11%;成交金额为17520亿元,同比上升3%。所以集中供地政策推行之后,在一定程度上稳定了土地市场。

但是集中供地对于楼盘市场的影响,暂未突显出来,因为拿地成本,从土地市场传导到楼盘市场的,一般需要8个月至2年的时间周期,所以短期来看,集中供地主要影响的是土地市场,主要考验房企的现金流和筹集资金的能力,对于楼盘市场的影响尚未特别突出,2021年3月-8月,一手房价格依然保持平稳增长。

从22个具体城市来看,今年1月-8月多数城市的一手房价格相对稳定,但是深圳和杭州的一手房成交面价和成交价格依然保持着较高的增长势头,深圳一手房成交面积平均增长13.43%,一手房价格平均增长7.09%;杭州一手房成交面积平均增长18.27%,一手房价格平均增长3,57%;相比而言,厦门、长春、合肥、南京和广州等地,一手房价格略有下降。

特别是8月,深圳和杭州的一手房价格和成交面积都出现了较大的增长,一手房价格双双创新高,深圳8月一手房平均价格达85211元/平米,杭州一手房平均价达35607元/平米。

所以整体来看,第二批集中以后,大多城市拿地热情有所降温,但是美云智数星谋云认为这主要是地产商受制于土地融资政策的影响,并非市场的真正降温。就目前而言,集中供地一手房市场影响依然较小,但是未来房地产调控的主旋律,短期内依然不会改变,无论是集中供地,还是三道红线,抑或是房住不炒,都是为了保障房地产的稳定发展。

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